En assemblée générale de copropriété, certaines décisions ne se prennent ni à main levée approximative ni à la simple majorité des personnes présentes. La majorité de l’article 25 obéit à une règle précise, souvent mal comprise : elle se calcule sur les voix de tous les copropriétaires, y compris ceux qui sont absents ou non représentés. C’est ce point qui change tout.
La majorité de l’article 25 correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Elle est prévue par la loi du 10 juillet 1965, qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Dans le langage courant, on parle souvent de majorité absolue, car il ne suffit pas d’obtenir plus de voix favorables que de voix défavorables parmi les seuls participants à l’assemblée générale.
Concrètement, le calcul se fait à partir du total des tantièmes ou millièmes de copropriété attachés à l’ensemble des lots. Si l’immeuble compte 1 000 tantièmes, une résolution relevant de l’article 25 doit recueillir plus de 500 tantièmes favorables pour être adoptée au premier vote. Ce seuil reste le même, que 30 %, 60 % ou 90 % des copropriétaires soient présents, représentés ou aient voté par correspondance.
C’est donc une majorité exigeante. Les copropriétaires absents, non représentés ou abstentionnistes ne votent pas contre juridiquement, mais leurs voix manquantes pèsent dans le résultat, puisque la base de calcul inclut tout le syndicat des copropriétaires.
Une erreur fréquente consiste à compter le nombre de copropriétaires favorables et défavorables. En copropriété, ce ne sont pas les personnes qui servent directement de référence, mais les voix attachées aux lots. Ces voix sont généralement exprimées en tantièmes, souvent en millièmes, et figurent dans le règlement de copropriété ou l’état descriptif de division.
Un copropriétaire possédant un grand appartement, une cave et deux parkings peut disposer de 180 tantièmes, tandis qu’un autre, propriétaire d’un studio, n’en détient que 45. Leur vote n’a donc pas le même poids. Si le premier vote pour une résolution et le second vote contre, le résultat ne sera pas équilibré à une voix contre une voix : il sera de 180 tantièmes favorables contre 45 tantièmes défavorables.
Pour calculer la majorité de l’article 25, le syndic additionne toutes les voix favorables à la résolution. Il compare ensuite ce total au nombre total de voix de la copropriété. La résolution est adoptée si les voix pour dépassent la moitié de ce total. Dans une copropriété de 10 000 tantièmes, il faut donc au moins 5 001 tantièmes favorables.
Prenons une copropriété composée de 1 000 tantièmes. Lors de l’assemblée générale, des copropriétaires représentant 720 tantièmes participent ou sont représentés. Une résolution relevant de l’article 25 est soumise au vote, par exemple la désignation du syndic. Le résultat est le suivant : 480 tantièmes votent pour, 180 votent contre et 60 s’abstiennent.
À première vue, les voix favorables sont nettement supérieures aux voix défavorables. Pourtant, la résolution n’est pas adoptée à la majorité de l’article 25, car elle n’atteint pas plus de 500 tantièmes. Les 480 tantièmes favorables représentent une majorité des suffrages exprimés, mais pas une majorité de toutes les voix du syndicat des copropriétaires.
Dans le même immeuble, si 510 tantièmes votent pour, la résolution est adoptée au premier vote. Peu importe alors le nombre de copropriétaires présents ou absents : le seuil légal est franchi. Cette mécanique explique pourquoi les assemblées générales de copropriété accordent une grande importance aux pouvoirs et au vote par correspondance, surtout lorsque des décisions importantes doivent être prises.
Dans le calcul de l’article 25, les absents ont un effet indirect mais réel. Comme la majorité se calcule sur la totalité des voix, chaque copropriétaire absent et non représenté rend plus difficile l’atteinte du seuil. Il ne vote pas contre, mais ses tantièmes restent inclus dans la base de calcul.
Les abstentions produisent un effet proche. Un copropriétaire présent qui s’abstient ne soutient pas la résolution. Ses tantièmes ne sont pas comptabilisés dans les voix favorables, alors qu’ils appartiennent bien au total des voix de l’immeuble. Dans la pratique, une abstention peut donc empêcher l’adoption d’une résolution à l’article 25, même si les votes contre sont peu nombreux.
Le vote par correspondance, désormais bien installé dans la vie des copropriétés, permet de limiter cet effet. Un copropriétaire qui ne peut pas assister à l’assemblée peut voter à l’avance sur les résolutions inscrites à l’ordre du jour. Ses voix sont alors prises en compte selon son choix : pour, contre ou abstention. Il peut aussi donner mandat à une autre personne, dans les limites prévues par la loi.
L’article 25 concerne des décisions importantes, mais qui ne nécessitent pas la majorité renforcée de l’article 26. Parmi les cas les plus connus figurent la désignation ou la révocation du syndic, l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, ou encore certaines décisions relatives à la gestion technique et administrative de la copropriété.
Cette majorité peut également s’appliquer à des sujets liés à la modernisation de l’immeuble, comme l’installation de dispositifs permettant la recharge des véhicules électriques, certains travaux d’économie d’énergie, ou la pose de compteurs divisionnaires d’eau froide lorsque les conditions légales sont réunies. Le contenu exact dépend des textes applicables, de leur évolution et de la nature de la résolution soumise au vote.
Il est donc essentiel que l’ordre du jour indique correctement la majorité applicable. Une mauvaise qualification peut fragiliser la décision. Le syndic, le conseil syndical ou le copropriétaire qui demande l’inscription d’une résolution ont intérêt à vérifier le fondement juridique avant l’envoi de la convocation.
La loi prévoit un mécanisme destiné à éviter les blocages lorsque la majorité absolue n’est pas atteinte de peu. Il s’agit de l’article 25-1. Si une résolution relevant de l’article 25 n’obtient pas la majorité de toutes les voix, mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée peut procéder immédiatement à un second vote.
Ce second vote se fait alors à la majorité de l’article 24, c’est-à-dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne sont pas comptées comme des voix exprimées. Ce dispositif peut permettre l’adoption d’une résolution qui avait échoué au premier tour, à condition qu’elle ait obtenu un soutien minimal significatif.
Reprenons l’exemple d’une copropriété de 1 000 tantièmes. Une résolution obtient 420 tantièmes favorables au premier vote. Elle n’atteint pas les 501 tantièmes nécessaires à l’article 25, mais elle dépasse le tiers des voix, soit 333,34 tantièmes. Un second vote peut donc avoir lieu. Si, lors de ce second vote, les voix favorables dépassent les voix défavorables parmi les suffrages exprimés, la résolution peut être adoptée.
La première erreur consiste à confondre majorité de l’article 25 et majorité simple. Dire qu’une résolution est adoptée parce qu’elle a recueilli plus de votes pour que de votes contre ne suffit pas. Il faut d’abord vérifier si elle a dépassé la moitié des voix de tous les copropriétaires. À défaut, il faut examiner si un second vote est possible selon l’article 25-1.
Une autre confusion porte sur les tantièmes spéciaux. Certaines charges ou certains équipements ne concernent qu’une partie des copropriétaires : ascenseur, bâtiment distinct, chauffage collectif propre à une cage d’escalier, par exemple. Selon la nature de la décision et les stipulations du règlement de copropriété, les voix prises en compte peuvent être celles d’un groupe de copropriétaires concernés, et non nécessairement celles de tout l’immeuble. Ce point demande une lecture attentive des documents de copropriété.
Les pouvoirs mal enregistrés, les formulaires de vote par correspondance incomplets ou les tantièmes erronés peuvent aussi fausser le résultat. Le procès-verbal doit mentionner clairement les votes pour, contre et les abstentions, ainsi que la majorité retenue. Cette rigueur est indispensable, car une décision irrégulièrement adoptée peut être contestée devant le tribunal judiciaire par un copropriétaire opposant ou défaillant, dans les délais légaux.
La majorité de l’article 25 joue un rôle central dans l’équilibre entre efficacité de gestion et protection des copropriétaires. Elle impose un niveau d’adhésion plus élevé que la majorité simple, car les décisions concernées peuvent engager durablement l’immeuble, ses finances ou son organisation. Elle évite qu’un petit nombre de copropriétaires présents à une assemblée peu fréquentée puisse décider seul de sujets sensibles.
En contrepartie, cette exigence peut ralentir certaines décisions lorsque la participation est faible. C’est pourquoi l’information en amont de l’assemblée générale est essentielle. Une convocation claire, des devis lisibles, une note explicative précise et un conseil syndical impliqué favorisent des votes éclairés. Les copropriétaires comprennent mieux les enjeux et se mobilisent davantage, même lorsqu’ils ne peuvent pas se déplacer.
Pour retenir l’essentiel, il faut garder une règle simple : à l’article 25, on additionne les tantièmes favorables et on les compare à la totalité des voix de la copropriété. Si la barre de la moitié est franchie, la décision est adoptée. Si elle ne l’est pas, un second vote peut parfois sauver la résolution, à condition d’avoir atteint au moins le tiers des voix. C’est ce calcul, précis mais accessible, qui sécurise les décisions prises en assemblée générale.
